上海是一座历史与现代感并存的城市
这里有高不可攀的天价豪宅，动辄几千万甚至是上亿元
在豪宅中代表上海的，很多人或许会认为是汤臣一品之类的滨江产品
但是有类豪宅最近是频上热搜，老洋房
老洋房已经有上百年的历史，构建了上海这座城市独特的海派风格和气质。 成为上海历史的见证者
因此还是一类拥有独立市场行情与价值的产品
最近，永嘉路一套老洋房成交价突破了 65 万 / 平
众人惊呼上海豪宅已经这么贵了？
01
殊不知，上海老洋房的身价一直很高
今年 6 月份以 2.5 亿成交的永嘉路 569 号老洋房，折算成单价 65w/㎡
一跃成为今年上海卖得最贵的豪宅，价格是我们普遍认知中滨江一线豪宅的 3 倍左右
这套老洋房在 2021 年底挂牌上市的时候，当时标出的价格是 3.2 亿元，但在这次上海疫情解封后，它的价格是下降了 7000 万才出售的
而且，永嘉路 569 号从 2017 年买入到 2022 年卖出，5 年价格涨了 8000 万，房价涨幅高达 47%
据了解，这套老洋房是中国染料化工业的创始人吴光汉先生旧居
并且，这套老洋房是以公司名义持有的。最终买入者甚至连房子都没有实地去考 察过，直接收入囊中
永嘉路上还有很多这样独门独院的老洋房，就在永嘉路 569 号对面的永嘉路 590 号
2019 年底时报价 4.2 亿元，最终 以 4 亿左右成交，成交单价在 45w/㎡左右
永嘉路处在徐汇衡山路板块，二手房均价在 14w/㎡左右，一套普通的大平层也要 3000 多万
实际上，上海豪宅市场里，老洋房的价格一直是独立的存在。一套老洋房能够达到 1 亿以上的成交还是挺正常的
从具体成交情况来看，CRIC 中国房地产决策咨询系统显示，近一年上海老洋房成交单价就没有低于 20 万以下的
数据来源：丁祖昱评楼市
从成交情况可知，上海老洋房普遍均价在 30w-60w/㎡
最贵的是 2021 年的这套， 华山 路 889 号、891 号组成的老洋房已经达到了 75w/㎡
刷新了上海顶级豪宅的单价纪录
再看看五六年前
上海最贵的老洋房单价就已经突破 40 万 / 平
2017 年巨鹿路 886 号老洋房以单价 40w/㎡ ，总价约 1.5 亿的价格成交，成为全国当年豪宅成交的第一天价
那个时候上海二手房价格不到 6 万 / 平， 市中心最贵的几个板块价格也不过 10 万左右，老洋房价格几乎是普通豪宅的 4 倍
虽然贵，老洋房的升值空间 还是很大的
从 1998 年老洋房允许交易起，在 2005 年的时候上海老洋房成交均价为 4-5 万 / 平方米，平均每两年均价上涨约 3 万元 / 平方米
到 2018 年市区核心地段洋房成交均价就高达 20-50 万元 / 平方米左右，真正意义上的天价了
02
上海老洋房为什么可以这么贵
是古董级别的地段决定的
随便一套老洋房也有近百年的历史， 位置都是在上海最市中心闹中取静的黄金地段
据统计，上海老洋房主要集中在内环内黄浦、徐汇、长宁和静安这四个区，拥有老洋房数量最多的还是徐汇，约占全市总量的 39%
具体到街区如愚园路、湖南路、淮海中路、永嘉路、长乐路、武康路、衡山路、复兴路… 都是上海不会再新增任何商品房供应的地方
最为集中的莫过于衡复历史文化风貌区，就是在衡山路至复兴西路那一片
大量著名的中外设计师在此地留下风格迥异的中西建筑，花园洋房、高层公寓、西式别墅、中式里弄…… 在此地交相辉映
地段价值是老洋房稀缺的根本
更特别的是除此之外，它还有附加的历史价值和建筑美学
说到上海老洋房，不得不提一个匈牙利建筑设计师：邬达克
曾经有位著名建筑大师评价说：“邬达克的建筑过去是、现在是，并将永远是上海市轮廓的一抹亮色”
为什么这么说
《向邬达克致敬》书中有记录关于邬达克在上海 30 年的历史
1918 年邬达克来到上海，期间正是上海滩建设的黄金时期
1925 年邬达克在上海开了建筑所邬达克打样行，从 1925 年至 1947 年，邬达克为上海留下了 126 个独具上海气质的建筑
直到 1947 年，54 岁的邬达克才离开上海
长宁区番禺路 129 号，一幢欧洲乡土风格的别墅曾是邬达克在上海的家，2005 年邬达克旧居被列入上海优秀历史建筑名录
邬达克设计的著名建筑是上海海派建筑最具特色的代表作
例如 1924 年建造的上海新晋地标武康大楼，以及被评为中国最好公寓之一的黑石公寓
这些建筑本身也是富有空间美学和洋房的特点，一般为砖木结构
建筑风格多样，有的是机平瓦坡屋顶，立面有半露式木构架装饰，清水红砖外墙
带有邬达克设计的老洋房，不少都是挂铜牌的优秀历史保护建筑，成为上海不可移动的保护文物
那个时期如同邬达克一样的海外建筑师，留下的建筑作品在如今是不可能再复制的，因此也赋予了上海老洋房的收藏价值
而且，不少老洋房还是名人的故居，如
淮海中路 1843 号一幢红瓦白墙的洋房就是宋庆龄故居，从 1948 年到 1963 年，宋庆龄在这里工作、生活达 15 年之久
里面记录着关于宋庆龄的历史故事，也是老洋房独特的历史价值
来源：小红书 @雪 3 飞 who
可以说老洋房兼具了美学、舒适度、特殊文化的附加价值。是属于上海留下来的历史建筑，是真正的稀缺
地段是其一，还有老洋房附带的特殊建筑设计、承载着的历史名人故事，这些才是上海老洋房无可复制的价值所在
地段不可再生、产品无法再有、还有历代名人故居在此留下的故事
决定了上海老洋房是有别于其他传统豪宅的存在
03
上海可流通出售的老洋房， 实在是太稀缺了
这里分享一个数据
上海现存老洋房有 4000-5000 套左 右，但 90% 以上 归国家所有，上海私有产权的老洋房总共只有 200-250 幢
其中产权清晰、可出售的老洋房在 100 幢以内，而修缮完好的不足 50 幢
而其中最稀缺的老洋房就是：独栋花园洋房，也是卖得最贵的
因为很多老洋房都不会挂在平台上出售，也不会放在明面上成交，基本上是在某个圈内流通
所以很难找到渠道去查老洋房每年的挂牌情况，但从每年的成交量， 也可以看出上海老洋房，就是限量供应的古董
我通过公开资料，大概整理了一下
据不完全统计，在 2017 年 - 2018 年上海成交的老洋房中，总价 1800 万以上的，也就 40 多套
在 2021 年 1 月至 2022 年 5 月期间，上海总价 一亿以上的老洋房，也就成交了 8 套
有幸我也找到了一位做豪宅的 资深中介，这里称他为吴先生
吴先生从 2000 年就开始做豪宅， 他从中介的视角告诉我，上海老洋房的供应量真的很少
每年成交的过亿总价的老洋房仅有 10 套以内
因为这种历史建筑，它的价值有别于其他产品，业主很惜售，像古董一样珍藏起来
如果没有特殊情况是不会卖掉的，但凡有房源放出来，卖出就是一瞬间的事情
吴先生从业 20 余年里，至今也有且仅有经手过 1 套独栋老洋房
老洋房的市场是出来一套卖一套
以武康大楼为例，2021 年才挂出一套报价 3050 万的房源，单价超 17 万 /㎡
而最近一次成交是在 2015 年，也就是说 时隔五六年武康大楼才挂出一套房源
当天就有 30 多组客户现场验资看房，下午就有成交的消息释放
武康大楼且还不是独栋花园洋房，可见这种具有历史附加价值，还占据绝版地段的老洋房
根本不能用商品房逻辑去思考它的价值
04
当然
这自然也决定了能买老洋房的，不会是普通人
所以有钱也不一定能买得到
关于这个信息，也是从吴先生那边打听到的
老洋房的持有人一般都是来自各行业里面的领头人，对隐私要求很高，毕竟涉及到上亿元的资产
他经手的老洋房业主除了不愿意透露隐私的，大致就以下几种
明星，大家也知道了，中介爆出张杰谢娜在上海买下的豪宅就是 思南公馆，那一套 售 价 6200 万
刘嘉玲上海湖南路的独栋花园洋房，在 2007 年的时候就价值 4000 万元，远超汤臣一品
第二种就是企业老板，购置需求也不一样，有企业买来做资产配置的，也有个人买来自住的
还有一些喜欢上海文化的外国人等，对上海老洋房建筑有情结，希望购买老洋房作为一种珍藏
除此之外的就不便透露了
对这几类圈层的人来说，买上海老洋房已经超脱了身份和地位这种面子需求，他们也不需要
所以很多老洋房的买家都更喜欢保持神秘
05
老洋房的价值早已经超过建筑本身
甚至说 “中介” 也非普通房产中介，做老洋房业务的中介并不多
并不是普通门店里的豪宅中介，而是隐秘在老洋房交易中的独立经纪人
老洋房交易的特殊性也决定了做这一行的人并不多，但却十分内卷
上亿的老洋房成交一套就是上百万的佣金，所谓的开一单吃三年就是如此
百年历史的老洋房大多属于历史文物， 其赋予的意义是现代建筑无法替代的，无法用金钱衡量
买下上亿级别老洋房的人，都是当作古董艺术品来收藏，也是对上海这座城市的一种珍藏了
来源：微信公众号：真叫卢俊
